Anche il termometro del 2023 nella compravendita immobiliare ha confermato la stessa temperatura dell’anno precedente: il mercato soffre di tutela dell’acquirente, ma anche di rischi per chi vende.
Nell’anno appena salutato sono venuta in contatto con privati (oltre che con investitori immobiliari) che, più o meno consapevolmente, si sono posti una domanda sostanziale “Ma, di preciso, cosa sto comprando?”.
A volte se lo sono chiesto prima di visionare l’immobile che avevano in mente di acquistare (poco conta se per ristrutturarlo o mantenerlo così come era) per se stessi o per la rivendita.
Altre volte (purtroppo troppo di frequente, specie se si tratta di privati e non di investitori professionali) se lo sono chiesto in corso d’opera, ad esempio a proposta di acquisto firmata; proposta totalmente priva di clausole sospensive o di qualsiasi effettiva ed efficace forma di tutela.
Togliere le castagne dal fuoco senza scottarsi non è stato semplice nel secondo caso.
Mi sono trovata al cospetto di situazioni a mio parere anacronistiche 23 anni dopo il 2000.
Alcuni esempi:
– immobili che, si sosteneva, poiché anteriori al 1967 non dovevano godere di alcuna forma di regolarità edilizio/urbanistica
– interventi non legittimati da alcun titolo o comunicazione edilizia che, si sosteneva, non ne necessitavano
– difformità anche di natura strutturale importante, oltre che rilevante sotto il profilo urbanistico, “sistemati” per la vendita con un semplice aggiornamento della planimetria catastale
– vendite di aliud pro alio (insomma, sotto il profilo edilizio una cosa, ma di fatto un’altra)
– compratori convinti che la regolarità del loro immobile sarebbe stata garantita dal fatto che il notaio non avesse problemi nella stipula dell’atto. Anzi, che il notaio stesso avrebbe fatto verifiche (tecniche…) di natura urbanistica ed edilizia
e molte altre situazioni che non è opportuno trattare oltre.
La netta sensazione è che spesso i venditori non sappiano che è loro onere accertarsi che sia veritiera la loro dichiarazione che il fabbricato è stato costruito anteriormente al famigerato 1/9/1967 e che successivamente non è stato oggetto di interventi di trasformazione edilizia che richiedessero il deposito di qualsiasi forma di progetto/pratica edilizia.
Sono loro a dover aver certezza di essere in grado di dimostrarlo.
Purtroppo chi ne paga le conseguenze sono i compratori.
Compratori, o potenziali acquirenti, che si rivolgono a me, ai quali devo suggerire di inserire clausole sospensive alle loro proposte di acquisto e che si devono far carico di spese che garantiscano loro di sapere cosa effettivamente stanno acquistando.
Di sapere se ciò che viene loro proposto di visionare in appuntamenti fondati molto sull’emozionalità e per nulla sull’oggettività corrisponde alla documentazione depositata presso gli Uffici comunali e, di conseguenza, se stanno comprando effettivamente ciò che hanno davanti agli occhi oppure se il loro acquisto si rivelerà “scollato” da ciò che dicono le carte.
Con la conseguenza di dover “riallineare” carte e realtà, con spese non preventivate e sempre che ciò sia fattibile dal punto di vista normativo.
E ogni volta penso che sarebbe bastato che il venditore fosse tenuto, cosa che ad oggi non è, a immettere sul mercato immobili VERAMENTE con pedigree, dei quali si conoscano vita, morte e miracoli.
Magari (qui lasciami sognare in grande!) addirittura dotati di un dossier che risponda ad ogni domanda che i potenziali acquirenti sempre più si fanno, dopo che hanno messo da parte l’emozionalità del primo impatto consultando un tecnico di loro fiducia.
Con queste riflessioni mi affaccio al nuovo anno, per raccomandare a chiunque legga queste righe di non sottovalutare il rischio che la compravendita immobiliare porta con sé.
Mi riferisco tanto ai compratori quanto ai venditori, che potrebbero essere oggetto di azioni legali da parte dell’acquirente che scopra difformità essenziali, ovvero di importante impatto, al punto tale da potersi dire che non è stato venduto quanto promesso.
Anche se sembra incredibile, queste situazioni sono molto più frequenti di quanto si pensi, nonché molto più complesse da districare se non ci si è cautelati e protetti.
Nell’attesa che le regole del gioco cambino, auguro a tutti di essere lungimiranti, di ponderare rischi e benefici senza limitarsi a pensare alla spesa del momento, senza comprendere che non si tratta di una spesa, ma di una garanzia, una tutela.
Vi auguro infine di non farvi limitare dal “si è sempre fatto così“: è una frase che, in ogni ambito (cantiere compreso!), mi fa venire l’orticaria 🙂
Ci vediamo in cantiere!
Federica Brodini