Soprattutto con questo caldo,  sognare una piscina nel proprio giardino è uno dei desideri più diffusi quando si ristruttura casa o si progettano gli spazi esterni. Che si tratti di un tuffo rinfrescante nelle calde giornate estive o di un elemento di arredo paesaggistico capace di valorizzare l’immobile, la piscina rappresenta un valore aggiunto indiscutibile.

Tuttavia, passare dal desiderio alla realizzazione comporta una serie di valutazioni tecniche, normative e urbanistiche tutt’altro che banali. Spesso si tende a credere che una piscina “fuoriterra” o “prefabbricata” esenti da pratiche edilizie, o che basti avere qualche metro di prato per poter scavare una vasca interrata.

La realtà è ben più articolata.

Se stai valutando di inserire una piscina nel tuo giardino o di comprare una nuova casa e lo faresti solo a patto che la piscina si possa fare, leggere questo articolo ti aiuterà a fare chiarezza su tipologie, vincoli da verificare e insidie da evitare.

1. Le tre tipologie: Interrata, fuoriterra e seminterrata

Prima di addentrarci nei regolamenti edilizi, è importante distinguere le tre principali soluzioni costruttive dal punto di vista strutturale e paesaggistico:

• Piscina completamente interrata: È la soluzione classica, pulita ed elegante. La vasca è inserita sotto la quota naturale del terreno. Richiede uno scavo dedicato e un’accurata verifica preventiva del bilancio delle superfici drenanti.
• Piscina fuoriterra (o su basamento): Si posiziona sopra la quota del suolo. Può spaziare da strutture leggere a vasche rigide rivestite in legno o composito. Attenzione però ad un falso mito: se la piscina fuoriterra richiede una platea di fondazione in calcestruzzo, muri di supporto o strutture fisse, dal punto di vista urbanistico si configura come nuova costruzione. Inoltre anche in questo caso è necessario verificare che la superficie a verde che resta sia sufficiente per il lotto.
• Piscina seminterrata o su declivio: È la scelta ideale per terreni in pendenza o terrazzati. Una parte della vasca è incassata, mentre l’altra emerge, creando meravigliosi effetti scenografici (come i bordi a sfioro verso la vista). Spesso però richiede la realizzazione di muri di contenimento del terreno.

2. Quando un’opera diventa “Costruzione” per la legge?

Uno dei punti chiave da comprendere è cosa si intenda per “costruzione” in ambito edilizio.

Per la giurisprudenza consolidata, è considerata “costruzione” qualsiasi manufatto con caratteri di stabilità, consistenza e sporgenza dal suolo che modifichi in modo permanente lo stato dei luoghi, a prescindere dai materiali usati.

Questa distinzione è fondamentale per comprendere quali distanze legali rispettare:

• Piscina interrata a filo terreno: Se è totalmente a filo terreno e non presenta elementi emergenti, ai fini delle distanze dai confini privati spesso non viene considerata come “edificio emergente”, ma viene equiparata (secondo l’art. 889 del Codice Civile) a cisterne o pozzi, con un distacco dal confine solitamente di almeno 2 metri per prevenire infiltrazioni.
• Muri di contenimento, basamenti e piscine fuoriterra/seminterrate: Qualsiasi muretto, sporgenza o basamento fisso che esca dalla quota del terreno ricade nella nozione di costruzione. In questo caso occorre rispettare le distanze minime dai confini stabilite dal Piano di Governo del Territorio (PGT) del Comune (spesso 5 metri), derogabili solo con un formale accordo notarile del vicino.

3. I 4 parametri da verificare PRIMA di iniziare (o di comprare casa)

Se vuoi evitare brutte sorprese durante una ristrutturazione o prima di firmare un compromesso di acquisto, ecco gli aspetti tecnici fondamentali da far analizzare da un tecnico di fiducia:

1. Superficie Permeabile e “Verde Profondo”: I PGT comunali impongono che una percentuale minima del lotto (ad esempio il 40% o 50%) rimanga superficie permeabile/drenante. La vasca della piscina (così come i marciapiedi di bordo vasca e le basamenti) sottrae superficie permeabile. Se nel corso degli anni la casa ha già saturato la quota di verde richiesta a causa di pavimentazioni, la piscina non potrà essere fatta senza prima aver ripristinato terreno drenante altrove.
2. Distanze dalle strade e dai confini: Oltre alle distanze dai vicini, occorre verificare i vincoli del Codice della Strada se la piscina sorge vicino a una via pubblica, per assicurarsi che lo scavo non arrechi danno alla sede stradale.
3. Classe di Sensibilità Paesaggistica: Se l’immobile si trova in una zona di pregio ambientale, collinare o vincolata, anche una piscina potrebbe richiedere almeno almeno il parere della Commissione Paesaggistica comunale per valutare l’impatto visivo, le finiture e l’inserimento nel contesto naturale. Se la zona è vincolata servirà anche il benestare della Soprintendenza.
4. L’insidia del “Lotto Originario” (Villette e Bifamiliari): Se la casa fa parte di un compendio originariamente unico poi frazionato (es. una bifamiliare) e i parametri urbanistici sono stati calcolati sull’intero lotto originario al momento del permesso di costruire, quella è la situazione urbanistica. Il frazionamento catastale non ricalcola tali quote: se il vicino ha ampliato una superficie pavimentata, potrebbe aver ridotto la superficie drenante disponibile per l’intero compendio. Vanno rifatte tutte le verifiche dei lotti separati e regolarizzata la situazione urbanistica.

4. Checklist per chi cerca casa con l’obiettivo di realizzare la piscina

Se il tuo criterio per acquistare un immobile è “lo compro solo se posso metterci la piscina”, fai eseguire prima di fare una proposta di acquisto  queste verifiche:

• Verifica dello stato di fatto: Accertati che non vi siano difformità urbanistiche (es. pavimentazioni non autorizzate) che alterano la quota drenante.
• Calcolo della permeabilità residua: Richiedi al tecnico di calcolare l’effettiva superficie verde ancora utilizzabile.
• Analisi dell’orografia: Se il giardino è scosceso, considera i costi e le distanze legali per i necessari muri di contenimento.
• Verifica dei titoli abilitativi originari: Controllo dei vincoli sull’intero lotto prima dell’eventuale frazionamento.

Conclusioni: La corretta progettazione degli spazi esterni

Integrare una piscina nell’architettura del proprio giardino non significa semplicemente scegliere un modello da un catalogo, ma progettare una trasformazione consapevole del territorio.

Che la scelta ricada su una vasca interrata minimale, una soluzione seminterrata di carattere o un elegante volume fuoriterra, il punto di partenza resta sempre una diagnosi di fattibilità urbanistica, cosa spesso ignorata ma indispensabile per non avere la brutta sorpresa di non poter realizzare quello che era lo scopo dell’acquisto!