RETRÒ and DESIGN: Ristrutturazione da magazzino a Casa

Ristrutturazione da magazzino a Casa

In questo articolo ti racconto di uno dei miei ultimi lavori, che può darti degli spunti importanti per la ristrutturazione della tua futura casa.

Ti consiglio di leggerlo se stai pensando di ristrutturare casa e sei interessato a sapere quali sono i passaggi che abitualmente si fanno per arrivare in fondo sani&salvi!

Ciò che ti racconterò sono infatti sia i passaggi che le criticità che è meglio conoscere poichè comunemente, se non si è tecnici, non si ha (giustamente) consapevolezza delle limitazioni che incidono sui progetti e sulla loro realizzazione.

Questa ristrutturazione nel cuore di Brescia è stata una bella avventura iniziata con la consulenza per l'acquisto di questo immobile.

Si trattava di un deposito/magazzino di un negozio e necessitava pertanto, affinchè potesse diventare un'abitazione, di un cambio di destinazione d'uso con la realizzazione di opere (come potrai facilmente immaginare...Ok il trend loft, ma un magazzino è un magazzino!).


L'ambiente era unico, con solo un piccolo bagno di servizio.

Il primo passo è stato aver certezza che il magazzino potesse essere convertito in abitazione, dal punto di vista burocratico ancor prima che pratico.

Non è sempre detto, infatti, che questa conversione si possa fare!

Il secondo step è stato avere un'idea iniziale dell'ordine di grandezza di oneri di urbanizzazione e costo di costruzione.

Devi infatti sapere che alcuni interventi edilizi possono essere realizzati solo pagando la

differenza tra gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria della destinazione di partenza e quella di arrivo.

Ogni Comune ha facoltà di normare sul tema, stabilendo le somme al mq che vanno corrisposte.

Oltre agli oneri c'è stato da corrispondere anche il costo di costruzione; anche questa voce ha importo variabile ed è una percentuale rispetto all'importo delle opere.

Queste valutazioni preliminari, così come altre quali una stima dei costi di ristrutturazione o una valutazione della fattibilità progettuale, sono state oggetto della primissima fase esplorativa alla quale sottopongo ogni immobile, la "Diagnosi e Mappa" della quale ti parlo in questo video.

Diagnosi e Mappa è infatti lo strumento che ti mette nelle condizioni di capire con un investimento minimo, ma essenziale!, se vale la pena acquistare o ristrutturare un immobile, se l'idea che hai in mente è fattibile o se ci saranno problemi di regolarità (il che, per inciso, non c'entra nulla con la planimetria catastale).

Clicca su PRENOTA per prenotare la tua chiamata con me e capire come ti potrebbe essere utile Diagnosi e Mappa.


Tornando al progetto, si è anche preso atto del fatto che l'immobile era dotato di finestre un po' piccole rispetto agli standard attuali e che questo avrebbe condizionato la superficie delle stanze.

Devi infatti sapere (e qui la prima criticità che ti dicevo è bene conoscere) che esiste un particolare rapporto tra la superficie di una stanza e quella delle apertura che le danno luce ed aria.

In centro non era possibile modificare la facciata (come peraltro in gran parte dei contesti condominiali); pertanto era importante essere a conoscenza fin da principio di questo dettaglio.

Per il resto, è stato come sempre stimolante "giocare" a trovare le soluzioni migliori per ottenere il risultato desiderato dalla committenza; tanto più in questa situazione nella quale si partiva da una condizione open, senza stanze preesistenti.

Le planimetrie ti mostrano il risultato ottenuto e nelle fotografie vedi la situazione di partenza.


In questo caso specifico sono stati realizzati anche dei render, ovvero una rappresentazione tridimensionale fotorealistica perchè la committenza ha richiesto anche una consulenza di arredo.

Le finiture (parquet in rovere che non fosse schiarito, toni neutri per dare luminosità all'ambiente ecc.) e il tipo di ambientazione proposti hanno tenuto conto sia del gusto della committenza che del contesto "classico" in cui si inseriva l'immobile.

Come immaginabile, trattandosi di ex-magazzino non ci sono state peculiarità (pavimenti, stucchi, modanature) da conservare.


Ma certamente c'è stato comunque tanto da valorizzare: dallo spazio, abbastanza limitato, all'esposizione, gli affacci.

Tutto per ottenere il miglior risultato perseguibile e aderente alla richiesta della committenza, nel rispetto dei vincoli normativi.

Questo specifico intervento ha richiesto anche di mettere mano ad elementi strutturali, per il rinforzo del solaio con delle travi in ferro.

Anche questo aspetto non è affatto da sottovalutare nel programmare un intervento di ristrutturazione!


Particolare attenzione è stata posta infine anche agli aspetti di isolamento acustico, oltre che termico.

Capita che l'acustica sia sottovalutata, avendo scarsa consapevolezza non solo dell'importanza del comfort acustico, ma anche che vi è una precisa normativa che ci dice come e cosa dobbiamo fare per essere nel pieno rispetto delle regole e non incorrere in problematiche di varia natura.

Infatti è importante sapere che qualsiasi elemento sul quale si interviene (es. rifacimento delle caldane) deve essere rinnovato nel rispetto della normativa vigente in tema di isolamento acustico.


Questo sia per assicurare il massimo comfort agli abitanti dell'immobile (in questo caso, ad esempio, c'erano consistenti rumori provenienti dall'esterno per la vicinanza di attività commerciali il che ha richiesto serramenti acusticamente idonei), sia per essere sicuri che nessuno dei nostri vicini possa contestare che arrechiamo loro disturbo.

È il tipico caso del vicino di casa che sente i nostri passi (colpa delle caldane non isolate acusticamente), il nostro vociare o lo sciacquone del nostro bagno.

Ecco, è importante che questo aspetto non venga tralasciato, sapendo che il mancato rispetto della normativa può essere contestato -a ragion veduta- dal vicino di casa entro certi limiti.


Conoscere queste problematiche è senz'altro il punto di partenza per evitare di incorrere in mancanze o errori che molto difficilmente si possono colmare o correggere a intervento finito.


Se anche tu sogni di ristrutturare un immobile, per farne la tua casa, accertati che la tua idea sia realizzabile, nel tuo budget prenotando una chiacchierata per definire insieme quali aspetti sondare nella tua Diagnosi e Mappa.