RETRÒ and DESIGN: Abusi e sanatoria: da sapere se acquisti, vendi o ristrutturi

Abusi e sanatoria: da sapere se acquisti, vendi o ristrutturi

In questo articolo sintetizzerò uno degli argomenti senz'altro di maggiore interesse per chi ha a che fare con immobili vintage: la possibilità di sanare i così detti abusi edilizi.

È una tematica in cui spesso mi imbatto nella professione, occupandomi di ristrutturazioni: si sa, nel tempo non è affatto infrequente che su un immobile si "stratifichino" lievi o sostanziali modifiche che, a un certo punto, emergono creando problemi più o meno facilmente risolvibili!

Ho già, in parte, trattato il tema in questo articolo.

Questo è il motivo per il quale mi sforzo sempre di divulgare un messaggio: fatevi assistere da un tecnico scrupoloso, che prima di pensare al progetto, che è la parte più divertente, si occupi del tema basilare della "regolarità".

Non acquistare mai un immobile senza affidarti a un tecnico esperto; NO al fai-da-te.

Purtroppo, devo dire, il nostro patrimonio edilizio è ampiamente permeato da difformità e, in generale, dalla non corretta aderenza del realizzato dall'autorizzato.

Questa è una problematica che interessa tanto gli immobili anteriori all'anno 1967, quanto quelli anni '70, '80 ma, vi assicuro, anche '90 e oltre...

Poi non dire che non te l'avevo detto.



E interessa non solo chi vuole acquistare l'immobile, ma anche chi lo vuole vendere e rischia di vendere un immobile irregolare (a volte al punto tale da rendere annullabile l'atto di compravendita), o di non venderlo se il compratore - che saggiamente ha messo come requisito per il buon fine della trattativa la regolarità edilizia e urbanistica dell'immobile- commissiona degli accertamenti al tecnico dal quale si fa assistere. Ovviamente interessa anche chi lo vuole ristrutturare.

Infatti qualsiasi tipo di pratica edilizia, a esclusione della CILAS -superbonus 110- che non richiede espressamente accertamenti e dichiarazione di conformità (che restano comunque caldamente consigliati), parte dal così detto "stato legittimo", ovvero il risultato generato dal susseguirsi di pratiche edilizie, tra loro congruenti e continue, che hanno interessato l'immobile (dal titolo edilizio originario alle varie ed eventuali varianti).

La dichiarazione della legittimità dello stato dell'immobile è una dichiarazione che il richiedente del titolo edilizio sottoscrive nel fare richiesta di intervenire con opere edilizie sullo stesso; ovviamente coadiuvato dal suo tecnico.

Posto inoltre che tale regolarità è il presupposto per l'accesso a qualsiasi tipo di agevolazione fiscale, come assumersi il rischio di non essere certi che vada tutto bene?

Ma entriamo ora nel cuore del problema: cosa fare se si riscontrano difformità in un immobile, ovvero se ciò che è stato realizzato si discosta da ciò che era stato autorizzato.

Gli articoli 36 e 37 del D.P.R. 380/2001 disciplinano l'istituto di regolarizzazione urbanistico-edilizia chiamato "accertamento di conformità".

Forse ne avrai sentito parlare con il nome più friendly di "sanatoria", ma quello è.


Vediamo in sintesi di cosa si tratta

Si tratta di un istituto, di una procedura, il cui scopo è quello di ottenere il titolo abilitativo, in pratica l'autorizzazione, ad opera già ultimata.

L'opera, pertanto, deve essere già esistente e ultimata e, chiaramente, deve discostarsi (entro certi termini) dal progetto depositato presso i Pubblici Uffici (in Comune).

A seconda della tipologia di scostamento dal progetto e dalla "gravità" delle difformità o assenze di autorizzazioni, si applicheranno l'uno o l'altro articolo citati.


Chi può chiederlo?

Il responsabile dell'abuso o chi ne è l'attuale proprietario (anche se non è colui che ha commesso l'abuso) può chiedere tale accertamento, che potremmo chiamare "permesso postumo", purchè l'intervento risulti conforme sia alla disciplina edilizia e urbanistica (Regolamento Edilizio, P.R.G. o P.G.T. ecc.) vigente all'epoca in cui l'abuso fu commesso, sia a quella vigente al momento in cui si presenta la domanda di "accertamento di conformità".

Questo punto non è affatto banale e va rimarcato, essendo ormai stata sepolta dalla giurisprudenza la chimera della "sanatoria giurisprudenziale", ovvero la possibilità di sanare un abuso senza il rispetto della duplice conformità, con il solo rispetto dell'attuale quadro normativo.


Come funziona

Come ho già detto, l'oggetto della "sanatoria" deve essere un immobile già realizzato  e ultimato e non è ammessa la sanatoria limitata ad una parte degli interventi abusivi realizzati. 

Insomma, o tutto o niente: o riporti tutto allo stato dei luoghi autorizzato, ripristinando con demolizione o rimozione dell'abuso, oppure sani tutto.

Unica eccezione se la parte di cui chiedi la sanatoria costituisce essa stessa un progetto scindibile, autonomo, "fisicamente" autonomo rispetto al resto.

Una volta accertato che si verificano in contemporanea le seguenti due condizioni:

1. il fabbricato avrebbe potuto essere costruito esattamente così come è oggi visibile all'epoca della sua esecuzione (disciplina urbanistica ed edilizia vigente all'epoca del "misfatto")

2. il fabbricato potrebbe oggi essere costruito esattamente così come è oggi (disciplina urbanistica ed edilizia vigente all'attualità)

si presenta domanda di "accertamento di conformità" per l'ottenimento del "permesso in sanatoria" (corredata da elaborati grafici ed eventuali pratiche annesse, a titolo di esempio cito pratiche che riguardano la statica, quindi le strutture).

Ciò vale sia che si debba far riferimento all'art. 36 (quindi per interventi realizzati in assenza o difformità di Permesso di Costruire), sia che il riferimento normativo sia l'art. 37 (per interventi eseguiti in assenza o in difformità della SCIA, quindi riguardanti difformità più "lievi").

Il rilascio (più o meno formale) della sanatoria è subordinato alla corresponsione di una somma alla Pubblica Amministrazione.

Questa somma è da determinarsi in base al tipo di accertamento richiesto e alla difformità, ma l'importo minimo è di 516,00 €.

Segue poi la paziente attesa del decorrere del rilascio, entro 60 giorni, del Permesso di Costruire in sanatoria per gli interventi che avrebbero necessitato di un Permesso di Costruire (art. 36) e di 30 giorni per la "chiusura" delle pratica di, così detta, "SCIA in sanatoria" (art. 37).

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Un caro saluto,

Federica