RETRÒ and DESIGN: Acquistare un immobile costruito prima del 1967

Acquistare un immobile costruito prima del 1967

Uno dei temi più delicati in materia edilizia è quello che emerge quando ci si approccia all'acquisto di un immobile "vintage", ovvero un immobile datato, costruito prima del fatidico anno 1967.

È diffusa credenza che se l'immobile è anteriore a tale data non si debba reperire la pratica edilizia per l'atto notarile (vero!) perchè questa non c'è (falso), perchè non era dovuta (falso!) e semplicemente perchè l'anno '67 è stato un po' una sorta di "anno zero" per l'edilizia (ancora falso!).


TE NE PARLO ANCHE IN QUESTA  GUIDA PDF, DOVE TROVERAI IMPORTANTI "ALERT" PER CHI ACQUISTA O RISTRUTTURA UN IMMOBILE DATATO.

In questo articolo ho cercato di dare una lettura semplificata di una questione tecnica a volte anche molto complessa e assolutamente univoca immobile per immobile, caso per caso.

Il consiglio, a maggior ragione quando si ha a che fare con immobili "vecchi" è di affidarsi alle competenze di un tecnico preparato in materia, che vi sappia orientare nell'acquisto prima ancora che nella ristrutturazione.


Perchè se non all'atto, le criticità emergeranno successivamente, in fase di ristrutturazione o, ancor più tardi, di successiva rivendita.

Con un aumento esponenziale delle complicanze.

Andiamo dunque a parlare Conformità Urbanistica.

Come dicevamo, avrai forse sentito la diffusa credenza che "se l'immobile è ante '67" gli è "permesso" di non avere titolo edilizio.


Questa "opinione comune" è una conclusione pericolosa e affrettata, che può comportare conseguenze insidiose.

Facciamo un passo indietro...

LA LEGGE SUL CONDONO


Il fraintendimento deriva forse da una mala interpretazione (o, meglio, da un'impropria estensione) di ciò che prevede la Legge n. 47/1985 (nota come "Condono Nicolazzi"), promulgata in tema di sanatoria di abusi edilizi.

All'art. 17 della Legge n. 47/1985 il Legislatore afferma che gli atti di trasferimento, o quelli di costituzione o scioglimento di comunione tra vivi, riguardanti immobili edificati successivamente all'emanazione della Legge 47 sono nulli se non vengono indicati in atto (a cura di parte venditrice) gli estremi della "concessione ad edificare" o della "concessione in sanatoria".

Tuttavia l'art. 40 della medesima norma concede una deroga; recita infatti:
"Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967 [...] può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo [...] attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967".


Decontestualizzare l'art. 40 dalla norma nel suo complesso porta (illegittimamente) al punto di ritenerlo non una norma che si applichi nei casi di atti di trasferimento (così come è stato concepito), ma una generica legittimazione a ritenere che le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967 siano in qualche modo esonerate dalla necessità di essere edificate in ragione di un titolo autorizzativo.

In parole semplici: se la costruzione del fabbricato è iniziata anteriormente al 1° settembre 1967, tutto ok: non serve alcun titolo edificatorio!

La norma è nata con l'intento sia di supplire alla difficoltà di reperire documentazioni edilizie datate (ante '67), sia di sopperire all'effettiva assenza di titolo edilizio in casi molto particolari.

QUALI?

Credits: RAPu. Fonte: Archivio di Stato, Brescia
  1. I fabbricati edificati tra il 1942 e il 1967 in comuni nei quali non esisteva il PRG o  costruiti al di fuori dei centri abitati, ovvero fuori dal perimetro urbano*
  2. In generale i fabbricati edificati prima del 1942, con l'eccezione di quei Comuni che si erano già dotati di piano regolatore comunale**, per i quali già sussisteva obbligo di rilascio di licenza nei centri abitati.

IN CONCLUSIONE

Non è corretto dire, in modo assai spiccio e riduttivo, che l'edificazione "ante '67" equivalga al "bonus" per non avere titolo edificatorio.

Semmai in tema di urbanistica l'anno spartiacque potrebbe considerarsi l'anno 1942.

In sostanza, tra il 1942 e il 1967:


✅ SI LICENZA: nei centri abitati

✅ SI LICENZA: nelle zone di espansione come definite dal Piano Regolatore

❌ NO LICENZA: fuori dai centri abitati


E prima del 1942? Dipende!

Va valutato se il Comune fosse dotato di normativa locale (Piano Regolatore, Regolamento Comunale) per comprendere entro quali limiti normativi fosse consentito edificare.

✅ SI LICENZA: se il Comune era dotato di un Regolamento che la richiedesse, per la zona in cui il fabbricato fu edificato


❌ NO LICENZA: se il Comune non normava l'edificazione attraverso alcuno strumento urbanistico.


L'importante è non trarre conclusioni affrettate e fare ricerche accurate, che a volte portano anche a scovare fascinosi progetti; con la soddisfazione di avere tra le mani pezzi di storia.


Progetto di villa in Brescia, anno 1914

* * *
* Articolo sostituito dalla Legge Ponte, con l'Art. 10 Chiunque intenda nell'ambito del territorio comunale eseguire nuove costruzioni, ampliare, modificare o demolire quelle esistenti ovvero procedere all'esecuzione di opere di urbanizzazione del terreno, deve chiedere apposita licenza al sindaco.

** Art. 31 [...] Chiunque intenda eseguire nuove costruzioni edilizie ovvero ampliare quelle esistenti o modificare la struttura o l'aspetto nei centri abitati ed ove esista il piano regolatore comunaleanche dentro le zone di espansione di cui al n. 2 dell'art. 7, deve chiedere apposita licenza al podesta' del Comune.